Sessantasei miliardi di ragioni per parlarne seriamente
C’è un numero che, quando lo senti per la prima volta, ti fa fermare. Sessantasei miliardi di euro. È quanto il mercato degli affitti brevi ha generato sul PIL italiano nel solo 2024, il 16% in più rispetto all’anno prima. Non è il fatturato di una multinazionale. È l’impatto complessivo — diretto, indiretto, moltiplicato sull’indotto — di quasi 500.000 appartamenti distribuiti in tutta Italia, gestiti per il 96% da privati cittadini che hanno deciso di mettere a reddito un immobile attraverso una piattaforma digitale. Mezzo milione di famiglie che incassano un reddito supplementare, un’economia parallela che si è infilata nei centri storici italiani con una velocità che nessuna pianificazione urbanistica aveva previsto e nessuna legge era pronta ad accompagnare. Il settore tra il 2021 e il 2024 è cresciuto del 38%, trainando oltre 180 milioni di presenze turistiche annue. Le tariffe medie a notte sono salite da 154 euro nel 2024 a circa 167 nel 2025. Sono numeri che parlano di un mercato maturo, strutturato, con rendimenti reali. Ma raccontano solo metà della storia. L’altra metà è quella che si vede passeggiando nei centri storici delle grandi città italiane, dove i negozi di vicinato chiudono uno dopo l’altro e vengono rimpiazzati da souvenir shop, da locali di fast food e da portoni con cassette delle lettere vuote per undici mesi all’anno.
Firenze, il laboratorio involontario
Se si vuole capire dove porta questo processo nella sua forma più avanzata, Firenze è il posto da osservare. Non perché sia un caso limite patologico, ma perché è la città in cui il fenomeno ha raggiunto prima che altrove una massa critica sufficiente a rendere visibili le sue conseguenze strutturali. Nel 2012, su Airbnb a Firenze c’erano 150 annunci. Nel 2024 erano diventati oltre 12.000. L’84% riguarda interi appartamenti, non stanze o porzioni di casa: abitazioni complete, sottratte al mercato residenziale e trasformate in unità ricettive. Oltre il 70% di questi immobili è concentrato nel centro storico. A fine 2024, il Comune censiva 16.395 alloggi destinati a locazione turistica breve, per un totale di oltre 71.000 posti letto. Nell’area UNESCO — il cuore rinascimentale della città, appena il 5% del territorio comunale — si concentra quasi il 75% di tutta l’offerta di affitti brevi. Il rapporto tra posti letto turistici e residenti nell’area protetta si avvicina a tre a uno. Tradotto: per ogni persona che ci vive davvero, ci sono tre posti letto pensati per chi ci passa il weekend. Il commercio ha seguito la stessa traiettoria. Le attività nel centro storico erano 1.753 nel 2012, sono diventate 1.460 nel 2025. Un calo del 21,8% in tredici anni. Non è una questione di crisi economica generalizzata o di e-commerce che erode le vendite. È la conseguenza di una clientela che si è fisicamente spostata altrove, lasciando indietro un tessuto commerciale costruito su abitudini quotidiane — la spesa, il giornale, il ferramenta sotto casa — che non esistono più.
Il meccanismo che nessuno spiega abbastanza bene
La catena causale di questo processo è meno intuitiva di quanto sembri, e vale la pena seguirla passo per passo perché è proprio qui che si annidano le implicazioni più rilevanti per chi ha un’attività commerciale in un centro urbano. Tutto comincia con la conversione: un appartamento che prima era affittato a lungo termine — o era usato come seconda casa e lasciato vuoto — entra nel circuito degli affitti brevi. L’immobile esce dal mercato residenziale, e questo riduce l’offerta disponibile per chi cerca casa. Meno offerta significa canoni più alti. Canoni più alti significano che chi non può permettersi di pagare di più si sposta: verso la periferia, verso città più economiche, fuori dal centro. Con meno residenti stabili in un quartiere, cala la domanda di tutto ciò che serve nella vita quotidiana. Il panettiere perde i clienti del mattino. L’edicola perde gli abbonamenti. Il negozio di abbigliamento perde chi comprava giacche per andare al lavoro. Al loro posto arrivano i turisti, che comprano magliette con il Duomo, gelati artigianali e aperitivi. Non è necessariamente peggio — in termini di fatturato immediato, può anche essere meglio — ma è completamente diverso. Cambia il tipo di economia che si genera, cambia la stabilità di quella domanda, cambia la qualità del lavoro che quella domanda richiede. I dati di Confcommercio fotografano questa trasformazione con una precisione impietosa. Tra il 2012 e il 2025, nelle città italiane sono scomparse 156.000 attività commerciali. Nei centri storici, nello stesso periodo, gli affitti brevi sono cresciuti del 184,4%. Le edicole sono calate del 52%. L’abbigliamento e le calzature del 37%. I negozi di mobili e ferramenta del 36%. I ristoranti, invece, sono cresciuti del 35%. Le gelaterie e pasticcerie del 14%. Il quadro che emerge è di una progressiva monocultura: i centri storici italiani stanno diventando parchi tematici del turismo, dove la diversità commerciale che li ha resi attraenti per secoli viene sostituita da un’offerta standardizzata e stagionale.
Venezia: quando il processo arriva in fondo
Venezia è il punto di arrivo naturale di questa traiettoria, il luogo in cui il processo ha avuto più tempo e meno ostacoli per completarsi. Nel 1975 nel centro storico vivevano 104.000 persone. A fine 2025, erano 47.652 — meno della metà. Solo nell’ultimo anno ne sono andate via oltre duemila. Non per mortalità — la perdita non è imputabile all’invecchiamento della popolazione — ma perché trovare casa è diventato praticamente impossibile per chi non ha già un immobile di proprietà. Con oltre 7.600 annunci attivi e l’80% di questi relativi a interi appartamenti, il mercato residenziale del centro storico veneziano è stato di fatto assorbito da quello turistico. Le conseguenze si moltiplicano: meno residenti significa meno medici di base, meno pediatri, meno pronto soccorso sulle isole, meno scuole aperte, meno servizi di qualsiasi tipo. Il Movimento per la difesa della sanità pubblica veneziana ha convocato assemblee pubbliche per denunciare la situazione. Il Comune ha risposto con una moratoria sulle nuove locazioni turistiche nel centro storico, valida fino al 31 dicembre 2026. È un segnale politico importante. Se sia sufficiente a invertire decenni di pressione sul tessuto urbano è una domanda a cui nessuno sa ancora rispondere con certezza.
Milano e Roma: le varianti metropolitane
Milano presenta una versione diversa dello stesso problema, più invisibile ma altrettanto concreta. Qui non c’è uno svuotamento demografico nel senso veneziano — la città cresce, la domanda di abitazioni è altissima — ma la competizione tra uso turistico e uso residenziale degli appartamenti comprime l’offerta disponibile per chi cerca una locazione tradizionale. In cinque anni, la quota dei contratti di affitto a lungo termine è scesa dal 66% al 51%. I canoni si avvicinano ai 24 euro al metro quadro nel 2025, con un incremento del 4,3% rispetto all’anno precedente. Studenti universitari e giovani lavoratori — la fascia di popolazione che muove caffè, librerie, palestre, cinema, ristoranti di fascia media — vengono sistematicamente spinti verso quartieri periferici o fuori città. Il sindaco Giuseppe Sala ha messo i numeri sul tavolo: 30.000 appartamenti che non entrano nel mercato degli affitti a lungo termine. Roma, con circa 25.000 annunci attivi su Airbnb a fine 2024, è il mercato più grande in termini assoluti. Ma è anche quello che nel 2025 ha mostrato le prime crepe: la domanda per il Giubileo ha registrato una flessione tra l’8% e il 10% rispetto all’anno precedente, smentendo le aspettative di chi immaginava un boom garantito dall’evento. Il confronto con Milano è istruttivo: l’Eras Tour di Taylor Swift nel 2024 aveva generato un incremento del 316% nelle prenotazioni, con prezzi a 139 euro a notte nella zona di San Siro. Due dinamiche opposte che raccontano un mercato sempre più dipendente da eventi straordinari e imprevedibili, non da una domanda turistica strutturale e costante.
Il valore che resta e quello che circola altrove
Un’analisi onesta di questo fenomeno impone di riconoscere che i 66 miliardi di impatto sul PIL non sono una cifra da ignorare o sminuire. Includono 13 miliardi di prenotazioni dirette, 52 miliardi di indotto generato dall’attività turistica connessa e 1 miliardo di investimenti in ristrutturazione, arredo e manutenzione. Queste cifre rappresentano valore reale, reddito reale, lavoro reale. Il problema non è che questo valore venga creato. Il problema è la sua qualità e la sua distribuzione. Gli economisti Guglielmo Barone e Marco Leonardi hanno osservato che il turismo di massa genera molto reddito ma poca innovazione e poca occupazione stabile. La struttura dell’economia locale si sposta verso attività a basso valore aggiunto, lavoro stagionale, dipendenza da flussi esterni che si possono interrompere — come insegna qualsiasi crisi geopolitica o sanitaria. La rendita — immobiliare e turistica — tende a concentrarsi nei proprietari degli immobili e nelle piattaforme internazionali, più che a diffondersi nel tessuto produttivo locale. Chi gestisce un negozio, un laboratorio artigianale, uno studio professionale, una piccola impresa di servizi in un centro storico italiano vede crescere il numero di turisti che passa davanti alla propria vetrina ma non necessariamente il proprio fatturato — e spesso si trova a pagare un affitto commerciale che riflette valori di mercato gonfiati dal turismo, con una clientela stabile che nel frattempo si è ridotta.
Come si sta rispondendo, e con quale velocità
Il sistema normativo italiano si è mosso, lentamente ma con una direzione sempre più definita. Dal 2024, la cedolare secca si è sdoppiata: 21% sul primo immobile destinato alla locazione turistica, 26% sugli altri fino al quarto. Dal 2026, chi gestisce più di due appartamenti in contemporanea viene presunto operare in forma imprenditoriale, con obbligo di partita IVA. È stato introdotto il Codice Identificativo Nazionale obbligatorio per tutti gli immobili turistici — uno strumento di tracciabilità fiscale che per anni era mancato. A livello locale, Firenze ha approvato nel maggio 2025 un regolamento che prevede autorizzazione obbligatoria per qualsiasi nuova locazione turistica e il divieto assoluto di attivare nuove attività nell’area UNESCO. La Regione Toscana aveva preparato il terreno con la legge 61/2024, che introduce una destinazione d’uso specifica — “turistico-ricettiva” — per gli immobili usati stabilmente come strutture extralberghiere. La Corte Costituzionale ha confermato la legittimità di questo approccio con la sentenza n. 186/2025. Bologna ha introdotto un limite di 90 giorni per le nuove attività nel centro storico. A livello europeo, il regolamento 2024/1028 entrato in vigore nel maggio 2026 introduce norme armonizzate per la registrazione e la condivisione dei dati tra le piattaforme, aprendo la strada a una maggiore trasparenza fiscale. La direzione è chiara. Il ritmo, però, è ancora quello della politica — più lento di quello del mercato.
Il rallentamento del 2025 e cosa ci dice davvero
Dopo anni di crescita ininterrotta, il 2025 ha portato una prima battuta d’arresto che vale la pena leggere con attenzione. Nel primo semestre si è registrato un calo della domanda intorno al 9-10%, con una riduzione degli annunci online da 538.000 nell’estate 2024 a 502.000 nell’estate 2025. AIGAB stima che, senza un’inversione di tendenza, il contributo al PIL potrebbe ridursi di circa 5 miliardi di euro entro fine anno rispetto al 2024. Le cause sono multiple: le nuove normative hanno aumentato costi e complessità gestionale, la pressione fiscale è cresciuta, i flussi turistici internazionali mostrano incertezze legate alle turbolenze geopolitiche globali. La Germania, uno dei mercati di riferimento per il turismo in Italia, ha registrato una flessione degli arrivi a causa di una congiuntura interna difficile. La domanda dagli Stati Uniti ha rallentato. Tutto questo si traduce in tassi di occupazione più bassi per chi gestisce appartamenti in affitto breve. Le tariffe continuano a salire — 167 euro medi a notte nel 2025 — ma non abbastanza da compensare i periodi vuoti. Per chi ha approcciato il settore come una rendita automatica e passiva, il messaggio è chiaro: quel tempo è finito. Il mercato degli affitti brevi sta maturando, si sta selezionando, e chi sopravviverà sarà chi tratta la gestione di un immobile turistico come un’attività professionale vera, non come un flusso di cassa garantito.
Cosa cambia concretamente per chi lavora in una città turistica
Per chi ha un’attività commerciale o di servizi in un centro urbano ad alta densità turistica, il quadro appena descritto ha implicazioni pratiche che meritano di essere nominate esplicitamente. La composizione della clientela di prossimità è cambiata — in molti quartieri centrali, radicalmente. Dove gli affitti brevi sono concentrati, la clientela abituale si riduce e quella turistica la sostituisce in parte, ma con caratteristiche completamente diverse: spesa più alta ma meno frequente, preferenze più standardizzate, nessuna fidelizzazione, nessuna conoscenza del territorio. Adattare l’offerta a questa domanda non è una scelta obbligata, ma ignorarla è un errore strategico. La pressione sui canoni commerciali è un secondo elemento da tenere nel mirino. In molte zone ad alta intensità turistica, i canoni degli spazi commerciali sono saliti insieme a quelli residenziali, creando una forbice pericolosa per le attività di prossimità: da un lato meno clientela stabile, dall’altro costi fissi più alti. Monitorare questa dinamica nel proprio specifico contesto, e anticiparne l’evoluzione, è parte integrante di qualsiasi pianificazione finanziaria seria. C’è però anche un’opportunità che vale la pena non sottovalutare. I turisti che scelgono gli affitti brevi rispetto agli hotel tendono a comportarsi in modo diverso dai turisti tradizionali: fanno la spesa nei negozi locali, usano i mercati, cercano ristoranti non segnalati dalle guide più commerciali, si muovono nei quartieri meno battuti. Intercettare questo segmento — capire dove spende, cosa cerca, quanto è disposto a pagare per qualcosa di autentico — è un’informazione competitiva reale che non tutti sanno sfruttare.
Quale equilibrio è ancora possibile
Il dibattito pubblico sugli affitti brevi tende a polarizzarsi in due posizioni simmetriche e ugualmente parziali: chi li difende come fonte di reddito legittima per i proprietari e motore del turismo, e chi li accusa di essere la causa principale della crisi abitativa e del declino commerciale dei centri storici. Nessuna delle due posizioni coglie la complessità reale. AIGAB ha ragione quando ricorda che gran parte degli immobili presenti sulle piattaforme erano precedentemente inutilizzati, e che il calo dei residenti a Firenze ha radici che precedono di decenni l’arrivo di Airbnb. Ma è altrettanto vero, come osserva Vincenzo De Tommaso di Idealista, che la diffusione degli affitti brevi aggrava una situazione abitativa già tesa, sottraendo immobili al mercato residenziale in un momento in cui la domanda di locazioni tradizionali non ha mai smesso di crescere. La sfida dei prossimi anni non è scegliere tra turismo e residenza, tra piattaforme digitali e affitto tradizionale, tra rendita e coesione sociale. È costruire un quadro regolatorio in cui ciascuna di queste componenti possa coesistere senza che una di esse cannibalizzate le altre. Le città italiane che riusciranno in questo equilibrio saranno quelle in grado di attirare turisti con una spesa media più alta e un interesse genuino per ciò che le rende uniche — e per farlo avranno bisogno di conservare, non svendere, il tessuto commerciale, artigianale e residenziale che quelle città ancora le rende vive.
